Cosa sapere e come impostare il contratto
Negli ultimi mesi ho ricevuto spesso la stessa domanda: “posso applicare la cedolare secca se affitto un appartamento a una società per alloggio di dipendenti o amministratori (la classica foresteria)?” La risposta, oggi, è sì: la Cassazione ha chiarito che l’opzione è possibile quando l’immobile è abitativo e il contratto è ad uso abitativo, anche se il conduttore è un soggetto che opera nell’esercizio d’impresa o professione. Non è un dettaglio: per molti proprietari significa un’imposta sostitutiva più semplice (21% o 10%), niente registro e bollo e regole più chiare nella gestione dei canoni.
Cosa dice la legge (in due righe, senza giri di parole)
La base normativa è l’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011: la cedolare secca è una opzione del locatore persona fisica su unità abitative locate ad uso abitativo. L’aliquota è 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni previsti (studenti, transitori concordati, ecc.). L’imposta sostituisce IRPEF e addizionali, imposta di registro e bollo su contratto, proroghe e risoluzioni.
Per anni l’Amministrazione ha letto quella norma in modo restrittivo, sostenendo che il regime valesse solo per contratti “tra persone fisiche”. Questa lettura nasce dalla prassi (es. Circolare 26/E/2011) e dalle pagine informative del sito Entrate, tuttora impostate in termini prudenziali. Ma la Cassazione ha raddrizzato il tiro.
La svolta della Cassazione (2024) e le conferme (2025)
Il punto di svolta è la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024: la Suprema Corte ha affermato il principio secondo cui il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore conclude il contratto ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività (es. società che prende un alloggio per il proprio personale). L’esclusione dell’art. 3, comma 6, riguarda solo il caso in cui sia il locatore ad agire come impresa o professionista, non il conduttore.
Nel maggio 2025 la Cassazione è tornata sull’argomento con due pronunce “gemelle”, n. 12076 e n. 12079, che confermano l’impostazione: cedolare secca ammessa se il contratto è abitativo e serve a soddisfare esigenze abitative (anche dei dipendenti o dell’amministratore), a prescindere dalla natura “impresa” del conduttore.
…e l’Agenzia delle Entrate?
Qui sta la (piccola) frizione. Nella prassi l’Agenzia e il MEF hanno continuato a esprimere una posizione prudente, ribadita anche in una risposta a interrogazione parlamentare n. 5-03773 del 26 marzo 2025: per loro la cedolare non si applicherebbe quando il conduttore opera nell’esercizio d’impresa o professione. È un orientamento amministrativo che non ha modificato la legge, né scalfito l’indirizzo della giurisprudenza di legittimità, ma che può riflettersi su controlli e, soprattutto, sugli strumenti telematici.
Sul piano operativo, diversi professionisti segnalano ancora limiti del software RLI quando si inserisce un conduttore con partita IVA (opzione cedolare bloccata o non immediatamente selezionabile): è un tema di allineamento tecnico che, ad oggi, può richiedere workaround o gestione in front-office.
Quando la cedolare è davvero applicabile (lo “spazio sicuro”)
La chiave non è “chi è l’inquilino”, ma che contratto stai stipulando e come verrà usato l’immobile. Serve che:
- L’immobile sia una unità abitativa (categorie A, esclusa A/10).
- Il contratto sia ad uso abitativo. La dicitura “uso foresteria” va intesa come abitazione del personale; non come ufficio, studio, showroom o attività ricettiva.
- Il locatore sia una persona fisica che non loca nell’esercizio d’impresa/arti/professioni.
Questi sono i pilastri che emergono dal testo normativo e dalle pronunce della Cassazione. Scrivere bene il titolo del contratto, gli usi consentiti e i divieti fa la differenza, anche probatoria.
Come impostare il contratto (clausole utili)
Per evitare equivoci, inserire due semplici clausole mette al riparo da fraintendimenti.
Oggetto e destinazione d’uso
“Le Parti convengono che l’unità immobiliare è abitativa e viene locata ad uso abitativo per esigenze abitative del personale/degli amministratori del Conduttore (uso foresteria). È escluso qualsiasi uso professionale o commerciale e qualsiasi destinazione ricettiva (alberghiera o para-alberghiera). La violazione costituisce inadempimento essenziale.”
Opzione cedolare secca e rinuncia ISTAT
“Il Locatore, ricorrendone i presupposti di legge, opta per la cedolare secca ex art. 3 D.Lgs. 23/2011, dichiarando di non agire nell’esercizio d’impresa/arti/professioni; conseguentemente non sono dovute imposta di registro e bollo sul presente contratto e sulle successive proroghe/risoluzioni e il Locatore rinuncia per la durata dell’opzione a qualsiasi aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT.”
Aliquote, effetti e adempimenti (una bussola rapida)
Con la cedolare secca il canone è tassato al 21%, oppure al 10% se si rientra nel canone concordato previsto dalla normativa (verificare il Comune e gli accordi locali). L’opzione sostituisce IRPEF e addizionali, registro e bollo; resta l’IMU (se dovuta) e ogni altra imposta patrimoniale sull’immobile. L’opzione si esercita in sede di registrazione (o proroga) e si “mantiene” finché non viene revocata, ricordando sempre la rinuncia all’adeguamento ISTAT per gli anni in cui si è in cedolare. Def Finanze
Rischi pratici e come gestirli
Il contesto è in evoluzione. La giurisprudenza di legittimità è dalla parte dei contribuenti, ma il sito istituzionale e parte della prassi non sono ancora perfettamente allineati; in alcuni casi gli uffici potrebbero sollevare rilievi in registrazione o in controllo. Per questo suggerisco tre accortezze:
- Contratto cristallino sulla destinazione abitativa (no ufficio, no B&B, no sublocazione a terzi per usi ricettivi), con obbligo per la società conduttrice di assegnare l’alloggio a uno o più dipendenti/collaboratori individuabili in un atto interno (lettera di assegnazione).
- Documentazione: conserva la lettera di assegnazione e, se possibile, iscrizione anagrafica/dichiarazione ospitalità; tutto ciò che prova l’uso effettivo come abitazione.
- Gestione RLI: se il portale non consente l’opzione in presenza di P.IVA del conduttore, valuta l’invio con allegato contenente la dichiarazione di opzione, il ricorso allo sportello o altre soluzioni operative finché l’applicativo non verrà aggiornato (alcuni operatori segnalano ancora limiti tecnici).
Conclusione: una strada percorribile, con un po’ di metodo
Per chi possiede appartamenti e ha richieste da aziende del commercio/turismo/servizi che cercano alloggi per staff e manager, la cedolare secca è oggi una strada percorribile e — spesso — conveniente. La Cassazione ha chiarito il principio: conta che l’immobile sia abitativo e usato per abitazione; non conta che l’inquilino sia una società. Rimangono resistenze amministrative e intoppi tecnici (RLI), ma si tratta di aspetti gestibili, specie se il contratto è scritto bene e l’uso abitativo è provato. In altre parole: non è una “scorciatoia creativa”, è l’applicazione corretta di una norma che non ha mai escluso, di per sé, il conduttore-impresa; a escludersi è solo il locatore-impresa.
Se vuoi, posso fornirti un fac-simile completo del contratto con tutte le clausole (uso, divieti, penali, sublocazione, privacy, sicurezza, rinnovi) e una checklist di documenti da conservare per stare tranquilli in caso di controllo.
Fonti principali
– Cassazione, sent. 12395/2024 (testo ufficiale): principio di diritto favorevole alla cedolare anche con conduttore impresa.
– Cassazione, sentt. 12076 e 12079 del 7/5/2025 (testi): confermano l’orientamento 2024.
– Art. 3, D.Lgs. 23/2011: struttura della cedolare, aliquote e sostitutive.
– Agenzia Entrate / Circolare 26/E/2011 e pagine tematiche: posizioni amministrative tradizionali “tra persone fisiche”.
– MEF – risposta a interrogazione n. 5-03773 (26/03/2025): orientamento prudente non allineato alla Cassazione.